【財經分析】公募REITs“乘風起舞” 行穩方能致遠

新華財經上海10月28日電（記者 楊溢仁）眼下，我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）市場持續擴容，華泰江蘇交控REIT于10月28日正式發售，中金安徽交控REIT也于今日開展網下詢價。此外，華夏和達高科產業園和華潤有巢租賃住房兩單REIT正處于審核階段……

業內人士認為，在政策的保駕護航之下，伴隨市場擴容后增量投資者及資金入市對市場流動性和穩定性的改善，疊加潛在存量REITs的持續擴募，中長期內我國公募REITs市場必將實現穩定、可持續發展。

市場表現可圈可點

從2021年6月21日首批9只公募REITs上市——開啟中國權益類資產證券化市場的新篇章，到2022年首批REITs戰略配售份額在上市一周年后解禁，再到擴募的啟動，受到政策的呵護，中國版公募REITs的相關法律、法規正不斷完善，亦開始有更多的資產項目、類別加入序列，帶來了一個更加復雜、成熟、活躍的市場。

公開數據顯示，截至目前，已發行上市的公募REITs項目共有20個，產品發行總規模達618億元，資產類型多樣，涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保以及園區基礎設施等領域。

當前，公募REITs的一、二級市場表現均可圈可點。

“在國泰君安近期發行的REITs項目中，國泰君安臨港創新產業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT網下認購倍數分別達到了148倍和100倍，公募投資者的認購倍數達到了305倍和296倍?！?a href="http://www.bendalmas.com/quote/stockdetail/index.html?code=601211.SS&codeName=國泰君安&type=5&crumb=股票,國泰君安&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">國泰君安證券資產管理有限公司副董事長、總裁陶耿告訴記者，“與此同時，已上市的20只公募REITs產品多數在二級市場表現良好，平均漲幅超過26%?！?/p>

基礎設施公募REITs緣何備受機構追捧？

“首先，底層資產為不動產，意味著該類金融產品的抗通脹能力較強，其收益既包含了較高的現金流收入，又有底層資產的升值?！鄙虾＝煌ù髮W上海高級金融學院學術副院長、金融學教授嚴弘指出，“其次，REITs產品與股票、債券等其他風險資產的相關性較低，有利于資產的合理配置。就海外市場來看，過去20年，美國REITs的年化綜合收益率在10%左右，優于標普500指數。再者，REITs作為于公開市場交易的證券，其有較強的信息披露要求，流動性好，也有助于降低投資不動產資產的門檻?！?/p>

“伴隨配套制度的日臻完善，公募REITs必將進入發展的新階段——兼有增量發行和存量擴募，這有助于高效激發公募REITs市場的巨大潛力，有效盤活萬億規模存量資產，構建基礎設施投資的良性循環?！碧展⒄f。

制度安排尚待優化

毫無疑問，基礎設施公募REITs已成為我國金融體制改革的重大創新金融工具之一。

通過發行公募REITs，企業能夠獲得增量權益資金，有效降低公司以及區域債務水平，提高企業經營抗風險能力；同時廣泛吸納各類社會資金共同參與區域基礎設施建設，拓寬社會資本投資渠道，打通基礎設施業務發展的閉環；搭建穩定的退出渠道，構建良好的投資環境。

在10月28日召開的“2022中國不動產金融峰會”上，與會專家紛紛表示，中國公募REITs市場的發展潛力巨大。而鑒于國內市場剛剛起步，在發行端、運營端和控股機制等方面尚處在摸索、改善的階段，因此于相關制度安排、設計等方面還有很大的優化空間。

“一方面，受到現有法規的限制，公募REITs的產品架構相對復雜，適用的稅務安排尚不清晰，這為公募REITs的推廣帶來了隱患和障礙。另一方面，股權結構的復雜性和基金管理人的資產管理能力也是現階段投資者需要關注的重點。中國公募REITs在目前的框架下，容易引發管理矛盾或管理效率問題?！眹篮胝f，“再者，關于原始權益人是否并表、并表科目記入權益還是金融負債、業務合并還是資產收購等財務問題亦需進一步厘清?！?/p>

陶耿并稱：“基礎設施項目運營并非基金管理人的傳統標準化業務，存續期間對基金管理人運營管理能力提出了更高要求。同時，多層管理結構嵌套，會導致管理鏈條過長，對于如何規范運管機構和發行人的關系、形成有效的治理機制，相關頂層設計仍有待進一步完善?！?/p>

多措并舉提質增效

總而言之，我國基礎設施公募REITs市場雖大有可為，但機遇、挑戰相生相伴。

展望后續，對于REITs市場的可持續發展，中金安徽交控REIT擬任基金經理吳亞瓊在接受記者專訪時提出了自己的看法和建議。“保持REITs市場的可持續發展，要從底層資產、產品結構、市場流動性、運營管理等多方面對REITs進行提質增效?！眳莵啳偺寡?。

其一，要確保底層資產優良。優質的資產是REITs可持續發展的根本，已發行的REITs底層資產行業分布廣泛，都是各類型資產優中選優的結果。既強調REITs底層資產的多樣性，也重視收益的相對穩定性，有利于REITs長效發展。

其二，合理設計產品結構。REITs產品杠桿率限度的設定既要考慮道德風險的防控，又要考慮符合REITs價值創造的市場邏輯。在REITs發展初期，相對謹慎的杠桿率約束可有效保護投資者的利益。隨著市場的進一步完善，可以嘗試更靈活地處理REITs債務工具和負債方式。

再次，要提高市場流動性。隨著產品的逐步成熟，REITs市場應具有一定流動性保障，力促二級市場價格成為基礎設施資產定價的“錨”，帶動一級市場的活躍，二者形成良性協同關系。

最后，應強調管理人主動管理。即充分發揮基金管理人與外部管理機構的專業能力、優勢互補。管理人應在充分尊重行業經驗的前提下，積極主動地深入基金產品層面和基礎設施項目資產層面的運作。

“未來，我們將繼續加強公募REITs領域的研究與投入，積極探索不同基礎設施資產類型及優質基礎設施資產的擴容、擴募，努力實現資產持續穩健運營，并與外部管理機構密切配合，發揮主動管理能力以助力資產穩健運營、提升價值創造能力，保障投資者權益，切實提高投資者獲得感，助力公募基金行業高質量發展?！眳莵啳傉f。

編輯：王菁

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